各县市住建局、各房地产开发企业、各房地产经纪机构：
为加强我州房地产经纪机构的管理，规范房地产经纪机构经营行为和商品房销售行为，保障房地产经纪活动当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《房地产经纪管理办法》和住建部等七部委发布的《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房〔2016〕168号）《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号），结合本州实际，现就规范我州房地产经纪机构经营和商品房销售行为有关工作通知如下：
一、严格落实房地产中介市场监管的主体责任
各县市住建局要认真做好对房地产经纪机构的监督和管理，保持本辖区内房地产市场健康发展。
（一）强化房地产经纪机构备案管理
进一步落实房地产经纪机构备案制度，房地产经纪机构在领取营业执照后，30日内应到住建部门进行备案，对符合备案条件的，核发房地产经纪机构备案证明，并向社会进行公示；各县市住建局负责本辖区房地产经纪活动的日常监督和管理。
房地产经纪机构及分支机构备案，机构名称应有房地产经纪或者房地产营销策划字样，应具备2名及以上持有房地产经纪人资格证书的经纪人员,或1名房地产经纪人和2名及以上持有房地产经纪人协理资格证书的经纪人员。房地产经纪机构办理分支机构备案的,分支机构应具备2名及以上持有房地产经纪人资格证书的经纪人员,或1名房地产经纪人和2名及以上持有房地产经纪人协理资格证书的经纪人员，并提交开办该分支机构的总公司的房地产经纪机构备案证明。房地产经纪人、房地产经纪人协理必须注册登记到所服务的房地产经纪机构或分支机构。房地产经纪机构必须具备固定的办公场所，配备足够数量的从业人员（五名及以上）。房地产经纪机构和分支机构与其聘用的房地产经纪人员，应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同,并为其购买社保。（二）实行信息公示制度 1.进行备案信息公示。根据备案和年检结果，在恩施州住建局网站上公布已备案和年检合格的房地产经纪机构（分支机构）的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪从业人员等备案信息，引导房屋交易双方选择放心的房地产经纪机构。2.房地产经纪机构应当在醒目位置公示下列内容： （1）《营业执照》； （2）《房地产经纪机构备案证书》； （3）服务项目、服务内容和收费标准； （4）业务流程； （5）当地住建部门和市场监督部门投诉举报电话； （6）《商品房屋买卖合同》《房屋租赁合同》等示范文本； （7）房地产经纪从业人员姓名、照片和联系方式等。
（三）强化对房地产经纪机构的监督检查
重点检查房地产经纪机构经营场所在醒目位置公示的内容是否符合《房地产经纪管理办法》规定要求；房地产经纪机构承接业务，是否签订委托合同，是否执行“两书一合同”（房地产经纪服务重要事项告知书、房屋状况说明书、房地产经纪服务合同）的规定，建立业务台账；是否配备足够数量的从业人员；房源信息是否核验产权和有无限制条件后才向外发布；所售房源是否进行明码标价；对成交后的房源信息是否在2个工作日内及时撤除；收费价格是否合理；是否落实资金监管等。对租、借、挂靠房地产经纪人员资格或注册证书的行为要加大查处力度，在日常检查、巡查中房地产经纪人、协理连续累计三次未在所执业公司上班执业的视同租、借、挂靠处理，取消所执业公司房地产经纪备案资格和网签资格。
（四）受理投诉和举报
接到群众的投诉和举报后，住建部门的监管工作人员要迅速做出反应，查明情况，约谈房地产经纪机构负责人，做好笔录；对有违规行为的房地产经纪机构，严格按照相关规定进行处理，并记入信用档案。
二、推行房地产经纪从业人员实名登记服务制度
（一）房地产经纪从业人员从事房地产经纪业务时，应佩戴《恩施州房地产经纪从业人员实名登记工作牌》，并向服务对象明示。《恩施州房地产经纪从业人员实名登记工作牌》实行全州统一样式、统一编号，实行一人一牌一号管理。
（二）房地产经纪从业人员未佩戴实名登记工作牌从事业务的将记入房地产经纪信用档案。
（三）加大对房地产经纪从业人员佩戴《恩施州房地产经纪从业人员实名登记工作牌》的专项检查力度，并纳入长效管理。
三、严肃查处规范房地产开发企业商品房销售以下违法违规行为
（一）未取得《商品房销售许可证》，以认购、预订、排号、入会、发放VIP卡等方式或以借款、理财、保险等名义向买受人收取或变相收取定金、预订款、购房款等费用的，以验资、银行存单、VIP定存等形式作为选房、购房的前提条件的；
（二）取得《商品房销售许可证》后，未在十日内对外开盘销售，或以分批次、分楼座销售、虚假预定、房屋抵押等方式，不一次性公开销售全部准售房源，捂盘惜售或变相囤积房源的；
（三）销售现场未及时更新房屋销售状态，销控表不能真实反映销售状态，发布虚假已售、待售房源信息的；以“学区房”等禁用词汇销售商品房的；
（四）未按申报价格明码标价，或采取多种方式标价、标价内容不一致的；
（五）在申报价格之外加价销售房屋或与中介机构、房产电商、装修公司等其他经营单位合作，在房价款之外额外收取费用的；
（六）委托未备案的房地产经纪机构代理销售商品房，委托不具备房地产经纪资格的广告商、电商进行代理销售、电话推广或采取全民营销、全民经纪方式销售商品房的；
（七）委托房地产经纪机构代理销售而未签订委托协议，或委托超过3家房地产经纪机构代理销售商品房的；
（八）销售已设定抵押的商品房而不履行告知义务，未书面告知购房人的；
（九）不通过商品房销售合同备案系统网签商品房买卖合同的；售房时收取现金以逃避监管和违规套取监管资金、侵占、挪用房地产交易资金，偷逃税款的；
（十）商业、办公、工业等用途的商品房项目按居住使用功能进行虚假宣传的；
（十一）采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛虚假氛围以及通过炒卖房号非法牟利的；
（十二）房地产开发企业在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的商品房再行销售给他人的；
（十三）任意分割拆零、向社会出售不能确立具体位置或不具备独立使用功能的房屋或特定空间的；
（十四）采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房的；
（十五）采取售后包租或者与第三方等变相售后包租的方式销售未竣工商品房的；
（十六）承诺售后返租，无风险保底回报或原价（增值）回购等诱导方式销售房地产的；
（十七）违规采取众筹、首付贷、零首付、假按揭等手段销售商品房的；
（十八）未按要求制定《商品房销售方案》报主管部门审核备案并按要求在售楼现场公示的。
四、严肃查处房地产经纪机构违法违规行为
房地产经纪机构在经营活动中存在下列违法违规行为之一的，房地产主管部门将依据七部委《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》《房地产经纪管理办法》等法律法规的有关规定，责令限期改正,视其情节轻重分别给予书面警告、约谈主要负责人、罚款、记入信用档案、暂停网签资格、取消网签资格等处罚，涉嫌犯罪的将移交相关部门依法追究其刑事责任。
（一）发布虚假房源信息，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的；以“学区房”等禁用词汇发布房源信息的；
（二）诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式，骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限贷的；
（三）采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围以及通过炒卖房号非法牟利的；
（四）协助当事人签订“阴阳合同”规避交易税费和套取贷款的；
（五）违反《商品房屋租赁管理办法》规定，擅自改变房屋内部结构分割出租，为不符合消防安全、防灾标准的房屋提供租赁经纪服务以及低价收进高价租出赚取差价的；
（六）收取现金以逃避监管和违规套取监管资金、侵占、挪用房地产交易资金的；
（七）未履行书面告知义务，强制提供代办贷款、担保服务并额外收取费用的；
（八）泄露、出售或不当使用委托人的个人信息，谋取不正当利益的；
（九）未取得营业执照或未在房地产主管部门备案，擅自从事房地产经纪服务业务的；
（十）借用、冒用房地产经纪人员名义签署房地产经纪服务合同，以及租借房地产经纪人员资格或注册证书的；
（十一）代理销售商品房，未取得《商品房销售许可证》，以认购、预订、排号、入会、发放VIP卡等方式或以借款、理财、保险等名义向买受人收取或变相收取定金、预订款、购房款等费用，或以验资、银行存单、VIP定存等形式作为选房、购房的前提条件的；
（十二）为未依法登记领取权属证书、为限制上市交易的房屋提供经纪服务的；
（十三）为卖房人或购房人提供“过桥贷”“尾款贷”“赎楼贷”等场外配资金融产品,违规开展金融业务的；
（十四）代理销售商品房而未与开发企业签订委托协议，或接受代理销售商品房委托后，又进行层层转包、分销的；
（十五）无商品房销售代理合同，在微信、网络、广告等媒介和门店发布商品房房源信息，或在从事房地产经纪业务中，采取不正当手段争夺客户、套取房源、恶意竞争、编造谣言、诋毁同行的。
五、规范和完善房地产中介市场管理
（一）统一房屋买卖合同文本，实行存量房网签。推行全州统一的《存量房居间（买卖）合同》，房地产经纪机构在办理房屋交易、缴纳税费、办理贷款时均须使用房地产主管部门制定的统一合同示范文本。《存量房居间（买卖）合同》应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的房地产经纪人员（房地产经纪人、房地产经纪人协理）签名。
房地产经纪机构不得随意在合同中增加委托人的责任条款和经纪机构的免责条款，不得利用合同实施欺诈、胁迫交易。房地产经纪服务机构应当实行明码标价制度，收费项目应当与服务内容相对应，并通过合同进行约定。
（二）全面实行存量房网签业务。实施合同网签制度，是房地产交易管理信息化的重要内容，是提升房地产交易监督管理水平的必然要求,要全面实行存量房交易网签业务。入网的经纪机构要落实房源信息调查，住建部门提供房源核验服务，并为经纪机构开展经营活动提供高效安全的服务平台，为规范经营提供更加良好便利的从业环境。
（三）存量房交易实行交易资金监管制度。为规范存量房交易行为，保障存量房交易资金安全，维护房屋交易当事人合法权益，要全面实行存量房交易资金监管制度。各县市住建局（州直房产交易中心）可以选择一家或多家商业银行，签订《存量房交易资金监管合作协议》，按照有关规定开立客户交易结算资金专用存款账户，帐户名称为机构名称加“客户交易结算资金”字样，交易结算资金开户行、专用帐号应向社会公布，专门用于存量房交易资金的存储和划转。
（四）规范不动产处分的委托行为。为认真贯彻落实党的十九大关于“房子是用来住的、不是用来炒”及《关于开展房地产开发、中介及物业服务市场秩序专项整治工作的通知》（厅字〔2020〕169号）精神，杜绝炒房、囤房现象和房地产经纪机构、炒房团伙、个人利用卖方在签订合同办理委托公证书后，绕开产权人业主进行买卖吃差价的漏洞，房地产经纪机构以及个人在办理用于房屋交易过户的委托公证书中必须注明出卖方、买受方的姓名和身份证号、房屋地址、房屋面积、房屋所在层数、交易金额、产权证号，否则房地产交易管理部门不予受理交易合同备案手续。
（五）完善房地产经纪机构和从业人员登记备案制度和执业培训制度。房地产经纪机构在备案或年检时必须提供本机构所有从事房地产经纪业务的人员信息。州住建局建立统一的经纪机构人员基础数据库，对房地产经纪从业人员进行实名登记。房地产经纪从业人员上岗服务时应佩戴标明姓名、机构名称、执业等信息的工作牌。鼓励房地产经纪从业人员积极参加全国房地产经纪人水平评价类职业资格考试，接受继续教育和培训，不断提升执业能力和服务水平。
（六）规范承接商品房销售业务。房地产经纪机构承接商品房销售代理业务的，必须取得《房地产经纪机构备案证》，并于签订商品房销售代理合同之日起15日内，持与开发企业签订的委托代理合同到住建部门进行备案,填报房地产经纪营销机构代理销售商品房项目备案表，待开发企业取得预售许可后，方可进行商品房代理销售。
（七）规范经纪业务档案管理。房地产经纪机构应当建立业务记录和档案管理制度，如实记录房地产经纪业务流程各阶段的操作时间、操作人员、具体情况，并将告知书、说明书、合同、原始凭证、相关业务记录和业务交接单据等资料装订存档，保存期不少于5年。
（八）建立房地产经纪信用（诚信）管理平台。建立经纪机构和执业人员档案；发布房地产经纪机构信用档案、受理举报投诉并处理反馈。进一步发挥平台的监管服务作用，同时让群众随时查询对房地产经纪机构所关注的信息，对房地产经纪机构进行监督。对违法违规的房地产经纪机构和从业人员，将在依法依规对失信行为作出处理和评价的基础上，通过信息共享，对严重失信行为采取联合惩戒措施，将严重失信主体列为重点监管对象，限制其从事各类房地产经纪服务业务。对严重失信房地产经纪机构及其法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的从业人员等，要联合有关部门实施市场和行业禁入措施。对房地产经纪机构进行诚信守法考核，表彰树立一批诚信守法的房地产经纪机构，通报批评一批失信违规的房地产经纪机构，树立起见贤思齐的正能量。对诚信守法的房地产经纪机构和从业人员，在办理业务时，可根据实际情况实施“绿色通道”等便利服务措施。
（九）发挥房地产行业协会的作用。建立健全行业协会组织，制定房地产经纪从业人员技术规范、行规行约、职业道德准则。引导房地产经纪机构和执业人员诚信经营、依法经营，教育会员单位和执业人员自觉规范自身经营行为，建立良好的房地产经纪行业秩序。组织从业人员参加全国房地产经纪人水平评价类职业资格考试；组织平时的考核培训；对违法违规严重的从业人员建议所有会员单位对其禁用。
（十）建立多部门联动机制。各县市住建局要加强房地产经纪机构和从业人员管理，加强“双随机、一公开”检查。并协调市场监督、税收等相关部门，共同落实房地产经纪服务行业管理责任。与人行、银监等部门加强合作，规范房地产经纪机构与金融机构业务合作。
本通知自2021年1月起执行，有效期五年。《关于加强和规范房地产经纪机构经营行为监管的通知》（恩施州住建办〔2018〕39号）同时废止。
恩施州住建局